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合肥写字楼遇冷 业内:长远看新政利好市场
http://www.nbxzl.com    来源:网络  发布时间:2016-05-12  点击:1903
最近,合肥一些市民频频接到写字楼推销电话,有的一天还接到好几个,不胜其扰。记者探访了解到,相比于住宅销售火热,合肥的写字楼市场就有些不景气,不仅二手的难卖,新开盘的也少人问津。业内人士告诉记者,去年合肥市很多区域还是写字楼价格比住宅高,但前一段时间住宅价格涨得快,现在就反过来了,出现了价格“倒挂”现象。  市民吐槽一天接到多个推销电话     “有的楼盘多次打电话推销,每次拒绝 后,下次又换号码打过来,防不胜防。”——市民陈先生     “都说合肥楼市非常火,怎么还能接到各种房产推销电话?”合肥市民朱女士说,她不想买房,却频繁接到房产销售电话。她一开始以为是住宅推销,仔细听过后发现,大部分都是写字楼的推销电话,“这是不是说明现在写字楼不太好卖?”     朱女士表示,房产推销电话一度绝迹,但最近一段时间又“卷土重来”,为此她已经给二十来个号码标注了“房产推销”。     “几乎每天都能接到这样的电话,推销写字楼什么的,可是我根本不需要。”市民陈先生说,多的时候一天有五六个,有的楼盘多次打电话推销,每次拒绝 后,下次又换号码打过来,防不胜防。     更让他抓狂的是,有些还是喋喋不休的语音电话,“普通的电话号码,可接通后就是播放录音,让人反感。”陈先生的遭遇,很多市民都经历过。     记者了解到,由于目前合肥市场写字楼销售不是太好,为了吸引客户,不少开发商都通过电话来推销产品,导致市民接到的销售电话频率明显上升。     记者探访一套房挂几个月卖不掉     “现在都去买住宅了,谁还来买写字楼,而且写字楼的回报率不高。” ——房产中介俞亮     合肥的写字楼究竟难卖到什么程度?记者走访市场了解到,相对于住宅项目的“无房可买”,写字楼项目显得有些无人问津。     昨日上午,记者来到位于合肥三孝口附近的一家房产中介,在其挂出的二手房源中,很难找到写字楼项目,“非常少,十套房源里有一套就不错了。”这家中介的负责人俞亮告诉记者,这主要还是因为写字楼太难卖了,“我手里有一套房源,挂了几个月都没卖出去。”     因为难卖,很多写字楼业主都不愿意现在出售,导致成交量很低。“就拿三孝口附近的写字楼来说,均价也就每平方米9000元左右,价格不算高,但是不好卖。”俞亮表示,他们的业务员也不喜欢接写字楼项目,“现在都去买住宅了,谁还来买写字楼,而且写字楼的回报率不高。”     除了写字楼二手市场不景气,新开盘的写字楼卖得也不好。“现在我们项目一个月的到访量大概也就20组左右,也就是说经常一天都见不到一个客户。”钟悦是合肥政务区一家大型写字楼项目的销售策划,她告诉记者项目开盘以来销售一直不温不火,     “我们这个项目的销量在合肥市已经是排名靠前的了,你可以想象写字楼市场低迷到什么程度。”钟悦告诉记者,据她了解,目前合肥写字楼新项目一年的销量也就40万平方米左右,“这几年都是这样,没有变好也没有变得太差,所以开发商把任务都定得很低。”     业内人士写字楼与住宅价格倒挂     “去年很多区域写字楼价格比住宅高,经过前一段时间住宅价格上涨,现在就反过来了。” ——销售策划钟悦     由于写字楼市场不景气,为了尽快回笼资金,多数开发商根本不敢抬高销售价格,甚至出现了与区域内住宅价格“倒挂”的现象。     以合肥楼市最火热的政务区为例,不少核心区域的住宅价格已经超过2万元每平方米,但同样位置的写字楼价格却不高。“目前,我们的均价在每平方米一万五,这已经算是合肥写字楼里面的高价了,但是跟周边的住宅比,价格上面还是差一点。”合肥政务区一家写字楼项目的销售人员表示。     记者采访中了解到,合肥部分区域的住宅价格比写字楼贵的现象,主要是在最近一段时间出现的。“去年很多区域还是写字楼价格比住宅高,前一段时间住宅价格涨得快,现在就反过来了。”钟悦告诉记者,这种价格“倒挂”现象也让写字楼市场变得更加“尴尬”,“都去买住宅了。”     除了销售困难,记者在走访中还发现,许多老城区的写字楼租金价格出现下滑。“主要还是涨不上去,现在的写字楼租金价格跟前几年差别不大,在其他各方面费用都在涨的情况下,这样就相当于是在跌了。”一家二手房中介负责人俞亮表示,目前很多写字楼的租金收益“性价比”不高。     虽然写字楼市场遇冷,但今年以来一些涉及到不动产的政策变化,或将为写字楼市场带来转机。业内人士称,“营改增”落地和“商改住”政策的出台,从长远看利好市场,但短期来看影响并不大。合肥学院房地产研究所副所长凌斌称,从合肥情况来看,促进写字楼市场发展就要从提高需求和改善写字楼的软硬件上多下功夫。     A供求失衡写字楼遇冷不意外     截至去年11月,合肥市区写字楼库存量达324.33万方,预计去化周期为3~4年。     是什么原因让写字楼遇冷?记者在采访中了解到,这既有外部因素影响,也有写字楼自身因素的作用,总的来说就是合肥市场的写字楼出现了供需失衡。     从供应角度来看,自2008年开始,合肥的商业发展进入到了井喷式时期,各类写字楼逐一入市。据统计,截至去年11月,合肥市区写字楼的库存量达324.33万方,按当前的去化速度,预计去化的周期为3~4年。     供应旺盛,但需求端就差了很多。“很多规模比较小的公司,宁愿到沿街社区里租个住宅办公,也不愿意到写字楼里去,因为成本确实比较高。”     合肥一家二手房中介负责人俞亮给记者算了笔账,如果公司在写字楼里办公,租金、物业费、维护费用等都远高于普通住宅,“只要不是需要办公室装点‘门面’的公司,都会做出保守一些的选择。”     而从合肥本身经济发展的情况来,第三产业与沿海发达城市相比还有很大差距,这也成为写字楼市场发展的“瓶颈”。“我们曾经去深圳、广州等城市考察,那边写字楼市场很成熟,一个重要原因是第三产业发达。而合肥这几年虽然发展很快,但第三产业发展还是有欠缺,这也让这边的需求不旺。”业内人士钟悦告诉记者。     值得一提的是,合肥住宅市场的火爆,也吸引很多投资客将钱投入住宅市场,写字楼则受到了冷落。     B政策加码新政促进市场发展     “营改增”落地、允许“商改住”等一些政策,将有利于写字楼市场的良性发展。     虽然写字楼市场遇冷,但今年以来一些涉及到不动产的政策变化,或将为写字楼市场带来转机。     从5月1日起,我国全面推开营改增试点,将建筑业、房地产业、金融业和生活服务业纳入试点范围,并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围,确保所有行业税负只减不增。     “如果从买卖双方来讲的话,‘营改增’政策确实利好写字楼市场,因为营业税变成增值税后,纳税人的税负确实有所降低。”合肥学院房地产研究所副所长凌斌告诉记者,从长远来看,国家政策的变化利好市场,但是短期来看影响并不大,“最关键的还是供需。”     记者走访合肥市场了解到,虽然“营改增”在安徽已经落地,但是写字楼市场并没有太大的变化。“目前对成交的影响并不大,很多人在观望。”合肥一家写字楼项目的销售人员表示。     除了“营改增”,5月4日,国务院常务会议针对房地产行业推出了多项重量级新政,其中就提到允许将商业用房等按规定改建为租赁住房,这意味着未来像写字楼、门面等商业用房,或可改为住房出租。     钟悦表示,目前的“商改住”新政要落地还需要一段时间,即使落地,对市场的影响暂时也看不出来,“比如写字楼可以改成酒店式公寓,但目前这种公寓在合肥的市场还有待挖掘。”     C未来展望业内人士看好前景     随着大众创业、万众创新,越来越多现,写字楼市场将能获得更好的发展。     在不少业内人士看来,一个好的现象是国家政策正在利好写字楼市场,但是写字楼市场未来将如何发展,还得看政策的落地情况。     “比如从合肥来说,加快第三产业的发展,提高需求是非常关键的,这可能需要当地政府从政策层面给予扶持。”合肥一位房地产业内人士表示,“我举个例子,深圳那边为了提高写字楼的使用率,对于企业从一个区域迁移到另一个区域,都给予大力扶持,这有助于加快市场的流动性。”     另外,现在困扰不少写字楼发展的重要因素,是车位配比等“硬件”问题。“一般情况下,写字楼每一百平方米配3到5个车位是比较正常的,但是合肥很多写字楼的车位配比很低,甚至每一百平方米只有1到2个车位。”凌斌告诉记者,如果在写字楼上班的话,经常会出现车位不够等情况,“尤其对于合肥来说,地铁还没有修好,出行对汽车的依赖很大,车位等硬件还是非常重要的。”     凌斌表示,合肥很多写字楼在服务管理等“软件”方面也有提升空间,“有些写字楼电梯坏了没人修,厕所进去都下不了脚,管理不到位。”     不过从长远来看,业内人士还比较看好合肥的写字楼市场。“现在国家经济逐渐企稳回升,合肥也赢来更多的发展机会,随着大众创业万众创新,越来越多的企业出现,写字楼市场自然能获得更好的发展。”凌斌表示。
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